Comment évolue le marché de l’immobilier ?

La confiance des ménages est affectée mais non coulée

La confiance des ménages, un indicateur fortement lié au dynamisme du marché du logement, a souffert de la crise sanitaire mais ne s’est pas effondrée. À 94 points en août 2020, l’indicateur de l’INSEE reste inférieur à sa moyenne à long terme (100 points), mais au-dessus du niveau le plus bas atteint en décembre 2018 au plus fort de la crise des « gilets jaunes » (88 points). Toutefois, les ménages restent préoccupés par les perspectives de chômage. Il y avait 830 000 demandeurs d’emploi supplémentaires au 2ème trimestre 2020, pour un total de 4,4 millions de demandeurs d’emploi de la catégorie A, selon Pôle emploi et DARES. L’impact sur le marché immobilier sera différencié en fonction des territoires et des annonces locales de réductions d’emplois.

Diminution inévitable de l’activité en 2020

L’impact sur le marché du logement dépendra de l’évolution de l’épidémie, qui risque de perturber l’économie pendant de nombreux mois. Mais malgré le rebond des ventes (nous ne pouvons pas encore parler de reprise) depuis la fin du confinement, le nombre de ventes diminuera en 2020. Les estimations les plus récentes et les plus fiables du volume des transactions proviennent de l’INSEE et du Ministère (CGEDD).

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L’INSEE estime qu’environ 1 009 000 transactions ont été effectuées au cours des 12 derniers mois à la fin juin 2020, soit environ 60 000 de moins qu’en 12 mois à la fin de février. Mais les conséquences du confinement devraient continuer d’affecter les ventes en juillet et août, compte tenu des délais naturels du marché (visites et promesse de vendre et de vendre). Environ 150 000 ventes (15 % des ventes annuelles) devraient avoir été perdues pendant le confinement et ne seront pas rattrapées. Le second semestre 2020 devrait être un peu moins dynamique que le second semestre 2020 Semestre 2019, le nombre de transactions pourrait diminuer d’environ 20 à 25 % sur l’ensemble de l’année 2020.

Résistance des prix de l’immobilier

Il semble périlleux à ce stade de faire estimations de l’impact futur de cette crise sans précédent sur les prix du logement. Jusqu’à présent, l’impact de la crise a été très mesuré sur les prix. À la mi-août, FNAIM n’a pas connu de baisse des prix, mais seulement un ralentissement de la hausse ( 0,8% entre juillet-août et le deuxième trimestre). Les acheteurs ne s’attendent pas à ce qu’une baisse hypothétique des prix revienne sur le marché, et l’offre de logements à vendre reste faible. Avec la prise de conscience des conséquences économiques et sociales de la crise, les prochains mois nous diront si cette tendance se poursuit. Nous pourrions également voir un rééquilibrage territorial, avec moins de dynamisme qu’avant la crise dans les grandes villes.

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De taux de crédit encore très faible, mais les critères d’octroi qui sont devenus plus difficiles

Les taux de crédit immobilier restent à un niveau très bas et devraient le rester d’ici la fin de 2020, ce qui est un facteur important du soutien du marché. À l’exclusion des renégociations du crédit, les taux ont peu augmenté depuis le début de la crise sanitaire, selon la Banque de France. Après avoir atteint un point bas de 1,14 % (assurance incluse) en décembre dernier, ils ont légèrement augmenté pour atteindre 1,26 % en juillet 2020. Toutefois, les conditions d’octroi des crédits sont devenues plus strictes, notamment à la suite des recommandations du HCSF (HCSF) en vigueur depuis le 1er janvier 2020 (durée, taux d’effort, etc.). Les taux de refus augmentent et les délais de traitement augmentent.

Les maisons secondaires connaissent un regain d’intérêt

Malgré la souffrance du marché du travail (forte hausse du chômage) et le durcISSEMENT des conditions de crédit, le marché du logement fait preuve de résilience. Le niveau très bas des taux d’intérêt assure encore un solide soutien du marché, la confiance des ménages résiste plutôt que prévu à l’origine, et le logement profite plus que jamais de son statut de valeur refuge. À ce stade, et bien qu’ils soient prudents, les prix semblent tendre vers la stabilité car de nombreux adeptes du marché anticipaient une forte baisse. Toutefois, les transactions perdues en raison du confinement ne seront pas rattrapées.

La crise de la santé change le marché et trois grandes tendances émergent. Les maisons secondaires connaissent un regain d’intérêt, tout comme les maisons et les propriétés générales avec des espaces extérieurs. L’évolution des recherches Google pour les termes « achat appartement » et « achat maison » est révélatrice : depuis confinement, les recherches de maison sont plus fréquentes et l’écart avec les recherches d’appartements a été maintenu depuis lors, alimentant la thèse d’une redistribution des cartes en faveur des maisons qui pourraient durer. Cependant, les recherches sur Internet ne se transformeront pas nécessairement en transactions, et la réinstallation annoncée d’une partie de la population reste suspendue de la stratégie d’entreprise.

Airbnb négligé pour la location classique, meublé ou non meublé

De plus, la crise sanitaire a gravement affecté le tourisme, de nombreux propriétaires choisissent un changement dans l’attribution de leur logement, laissant les locations à court terme (type Airbnb) à la bénéficier de la location classique, meublée ou non meublée. Enfin, en période de crise, il y a généralement une augmentation du nombre d’étudiants (certains préfèrent prolonger leurs études face aux difficultés d’accès à l’emploi). Malgré le développement de l’enseignement à distance, de sorte que le nombre d’étudiants à la recherche d’un logement semble augmenter dans la prochaine année 2020.

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