Même avec de faibles taux de logement à l’heure actuelle, certains jeunes ménages éprouvent des difficultés dans devenir propriétaires . Les parents aimeraient aider les enfants pour acheter leur maison, mais ils sont confrontés aux complications de l’administration fiscale et de son barème fiscal sur les dons. Le SCI (Société Civile Immobilière) leur offre une solution tout en atténuant l’impact fiscal.
Plan de l'article
Le principe de l’ICS
SCI est une société composée d’un certain nombre de portions (nous disons aussi actions ). Quiconque détient au moins une action est donc actionnaire. C’est une société civile, elle n’a pas de but commercial, ce statut juridique ne permet pas de s’engager dans une activité continue d’achat et de revente.
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C’est une société immobilière parce que son objet est acquisition et gestion d’immeubles, que ce soit à des fins résidentielles ou professionnelles.
À acheter ces biens, SCI utilise un prêt que chaque actionnaire rembourse en fonction du nombre d’actions qu’il détient. Les actionnaires sont responsable des dettes , même sur leurs biens personnels.
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Cela signifie que si l’un des actionnaires ne peut plus rembourser sa part du prêt immobilier, les autres doivent payer à leur place en fonction du nombre d’actions qu’ils détiennent.
Aider vos enfants à acheter une maison avec un SCI
Immobilier Société Civile permet à un groupe de personnes d’acheter un logement ensemble, voici un exemple.
Catherine veut acheter une maison pour 300.000€. Pour obtenir un crédit immobilier sur ce montant, il faut lever 30.000€ pour couvrir les coûts d’achat (environ 10%), et bien sûr avoir une capacité d’emprunt suffisante.
Elle se tourne ensuite vers ses parents qui lui offrent une aide financière. Tous les trois commencent par créer un SCI avec 30 actions de 1000€ chacun. Les parents apportent 20 000€, donc ils possèdent 20 pièces . Catherine apporte les 10 000€ restants, donc elle possède 10 pièces . Les parents tiennent 2/3 du capital ou 66,66%, Catherine détient 1/3 ou 34,44 %.
Avec cette contribution, la SCI peut contracter un prêt immobilier de 300 000€ à 0,95% sur 15 ans (moyenne CSA/Crédit Logement Janvier 2021). Les paiements mensuels à l’exclusion de l’assurance emprunteur sont 1789€ .
Étant donné que les parents possèdent les 2/3 des actions, ils devront participer à l’effort financier jusqu’à 1193€ (arrondi). Catherine ne possède pas qu’un tiers des actions, son effort mensuel sera 596€ (arrondi).
Pour information : ce sera le cas pour toutes les dépenses engagées dans le cadre du logement, de l’assurance habitation, des travaux, de l’impôt foncier, etc.
Les parents transmettent leurs parts de SCI aux enfants
Dans l’exemple ci-dessus, la valeur de départ du SCI est 30 000€ . Mais cette valeur augmentera à chaque remboursement du capital.
Ainsi, le premier paiement mensuel comprend 238€ d’intérêts et 1551€ de capital. Une fois le premier paiement mensuel payé, le SCI vaut donc 31,551€ . Le deuxième versement mensuel comprend un remboursement en capital de 1553€. Une fois le deuxième paiement mensuel payé, le SCI vaut donc 33 104€ et ainsi de suite.
Toutefois, les parents peuvent donner 100 000€ à leurs enfants par période de 15 ans, sans que ces derniers aient à payer droits de don (source : barème des allocations pour dons). Après le deuxième paiement mensuel, le SCI vaut donc 33 104€ et les parents en possèdent 2/3, soit 22 069€ (arrondi).
Ils peuvent donner la plupart de leurs actions à leur fille, qui est donc le propriétaire majoritaire de la propriété. Le don doit être fait sans transfert de frais , de sorte que les parents continuent d’assumer leur part du crédit de propriété.
Pour information : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple, en réalité un comptable peut calculer des valeurs différentes. Et surtout, le mécanisme des dons peut être plus complexe.
Une opération patrimoniale délicate
Le transfert de biens immobiliers aux enfants via le SCI n’est pas un rassemblement, mais une opération patrimoniale. Toutefois, cette opération ne doit pas être prise à la légère, car l’administration fiscale pourrait considérer que son seul but est d’éviter les impôts.
Il est donc préférable de se rapprocher d’un notaire ou un comptable , en particulier pour fixer un calendrier des dons afin de ne pas susciter de soupçons de la part des autorités fiscales.
De plus, les choses deviennent plus compliquées si l’enfant donataire (le bénéficiaire) est marié sous le régime de la communauté réduite à acquérettes, et si le bien immobilier en question est la résidence principale du couple. Car, dans ce régime matrimonial, la la résidence principale acquise au cours de l’union appartient aux deux parties égales.
Solvabilité des actionnaires d’un SCI emprunteur
Les actionnaires d’une société civile immobilière sont responsables des paiements par défaut des autres actionnaires. Dans un cercle de 3 actionnaires, si l’un d’eux n’est plus en mesure de payer sa part des versements mensuels, les 2 autres doivent les payer.
C’est pourquoi les banques exigeront une assurance emprunteur avec des garanties complètes d’invalidité et d’invalidité et même une protection contre les pertes d’emploi. La prime augmente le coût de l’opération, mais une bonne politique assure la continuité du projet.