Quand revendre Ehpad ?

La revente dans EHPAD est un sujet important. En effet, que vous souhaitiez acquérir une propriété dans EHPAD ou que vous soyez déjà propriétaire, c’est une question légitime que vous vous poserez nécessairement.

Vais-je perdre de l’argent ou gagner de l’argent ? Comment revendre mon investissement dans une résidence pour personnes âgées ? Existe-t-il un marché de revente sérieux dans EHPAD ?

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Découvrez dans cet article toutes les réponses à ces questions.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est un établissement pour personnes âgées à charge. C’est donc un centre où les personnes âgées (généralement plus de 70 ans) peuvent mettre fin à leur vie dans la dignité. En effet, ces personnes ont des pathologies graves telles que la maladie d’alzheimer ou les cancers en phase terminale par exemple. Ces établissements fournissent tous les soins nécessaires avec l’aide des médecins, des infirmières et des soignants.

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Ces établissements ont généralement une taille supérieure à 70 lits et sont gérés par les principaux gestionnaires du marché privé tels que ORPEA, KORIAN, DOMUS VI en en particulier, qui représentent environ 30% du marché EHPAD. Le secteur public reste fortement représenté avec plus de 50 % des lits gérés par ces structures. L’association représente environ 20% du marché. Ce secteur a fortement évolué au cours des 20 dernières années, avec une amélioration des conditions de vie des résidents (chambres plus grandes), de la climatisation, des chefs capables de servir des plats sur mesure…

Il y a une liste d’attente de plus de 60 000 personnes en France, c’est donc un marché en pleine croissance avec une demande très forte.

Revente EHPAD : les raisons de la vente

Les cas les plus importants de revente sont les suivants :

  1. décès du détenteur de l’investissement et besoin d’argent des héritiers ;
  2. besoin d’argent (divorce, mariage, chômage, décès, acquisition de la résidence principale, secondaire, investissement, etc.) ;
  3. optimisation fiscale (avec une arrivée à la fin de l’amortissement et le désir de recommencer à zéro d’impôt) ;
  4. déception due à un mauvais gestionnaire ou un mauvais emplacement.

Note : Les personnes qui ont acquis des actions dans un EHPAD bénéficiant du programme CENSI BOUVARD devraient bientôt revendre. Ce régime a permis aux particuliers qui investissent dans des immeubles neufs et éligibles de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu équivalant à 11 % du montant investi hors impôt sur neuf ans, jusqu’à concurrence d’un investissement de 300 000 euros. Cependant, la loi Censi Bouvard est entrée en vigueur en 2007, il y a près de 13 ans. En conséquence, un certain nombre de biens dans EHPAD sont en vente depuis 4 ans sur le marché, ce qui a entraîné une légère baisse des prix. Au cours des deux dernières années, les prix se sont généralement stabilisés et le marché est un peu plus mature.

Comment vendre une propriété dans EHPAD ?

Tout d’abord, il est nécessaire de recueillir l’ensemble nécessaire de pièces :

  • les baux commerciaux et les avenants ;
  • l’impôt foncier ;
  • dernier reçu de loyer ;
  • PV de la dernière assemblée générale ;
  • état des dépenses du syndic.

Ensuite, vous devrez les faire analyser par des entreprises spécialisées. En général, nous pouvons vous donner une estimation dans les 24 à 48 heures.

Il convient de garder à l’esprit que plus l’emplacement (grande ville) est de qualité, plus son prix sera élevé et les chances de gains en capital aussi.

La qualité du gestionnaire est également très importante. Il vaut mieux posséder une propriété KORIAN qu’un gestionnaire inconnu.

Le vendeur a définitivement acquis la TVA qu’il a recouvrée parce que la vente se fait dans la continuité du bail commercial. C’est pourquoi il est préférable de vendre avec le bail actuel et de ne pas accepter de changements de la part du gestionnaire pour éviter toute requalification fiscale. Ce point est très important.

En effet, certains vendeurs, plus ou moins affiliés à certains gestionnaires, poussent les vendeurs à accepter un nouveau bail avant de vendre. C’est très risqué. Donner la préférence aux acteurs totalement indépendants.

Il faut généralement 2 à 3 mois pour vendre votre et puis encore 3 ou 4 mois pour le notaire de transférer les fonds à vous, comme pour toute vente immobilière. Cependant, le traitement du dossier prend généralement un mois de plus qu’une vente conventionnelle en raison du bail commercial qui nécessite un peu plus de travail du notaire.

Il est donc conseillé de donner la préférence à un notaire qui a déjà fait ce type de vente. Sinon, vous pourriez attendre 6 à 8 mois pour être payé. Il est préférable de trouver un notaire qui est utilisé pour gérer ce type de dossier et éviter de passer par son notaire s’il n’est pas un régulier dans ce genre de procédure.

Enfin, le choix d’une bonne société diagnostique est important, d’autant plus qu’avec la pandémie COVID, la visite de l’EHPAD est un peu plus compliquée. Demandez conseil à votre agence qui s’occupe de la propriété.

La vente d’une propriété à EHPAD est relativement simple, à condition que vous vous entourez de professionnels expérimentés. Sinon, il peut devenir un parcours d’obstacles. Certains les gens pensent qu’ils vendent seuls. C’est possible mais cela nécessite un investissement personnel important (trouver le bon notaire, la bonne entreprise de diagnostic…).

Enfin, veillez à ne pas vendre avant la neuvième année si vous bénéficiez de l’appareil CENSI BOUVARD. C’est l’année de la création de loyer qui fait foi.

EHPAD : les conditions pour la réalisation de la valeur ajoutée immobilière

Idéalement, une revente doit être effectuée au début du bail (moins de 5 ans après son début ou son renouvellement), sinon le prix de revente sera nécessairement inférieur parce que le risque sera plus élevé. L’emplacement et le gestionnaire sont également des critères à ne pas négliger. Un bon emplacement, un gestionnaire renommé ne fera que monter le prix de vente. Comme tout investissement locatif, le gérant aura en effet un impact sur le prix de revente, avec une différence allant de 5 à 10 % selon qu’il s’agit d’un petit ou d’un grand gérant.

Il faut en moyenne 3 à 4 mois pour revendre votre lot, ce qui est relativement rapide. Évidemment, ce délai n’est valable que si vous êtes dans les prix du marché.

Et la plus-value ? On constate qu’avec un bon emplacement et un bon gestionnaire, une valeur ajoutée est presque certaine après 10 ans, de l’ordre de 5% à 10%.

Malheureusement, si vous avez acheté une propriété de valeur, vous risquez de perdre de l’argent. Mais les cas sont heureusement assez rares et les pertes ne dépassent généralement pas 10%.

Comment définir le prix de vente de votre investissement EHPAD ?

Afin de déterminer un prix de vente, vous aurez besoin de :

  • une copie du bail commercial ;
  • le dernier reçu de loyer ;
  • l’impôt foncier et les honoraires des fiduciaires ;
  • le procès-verbal des trois dernières assemblées générales.

En fonction de ces éléments, les entreprises spécialisées dans la revente de ce type de biens seront en mesure de vous donner une estimation du prix de revente. Méfiez-vous des estimations surévaluées qui visent uniquement à vous faire confier un mandat auprès de l’entreprise qui a fait de estimation plus élevée que les autres. Sachez en fait, vous pouvez tout à fait utiliser des mandats non exclusifs. N’abusez pas trop de cette pratique et évitez de donner votre propriété à plus de deux agences afin qu’elle n’inonde pas le filet.

Pour calculer un prix de revente équitable, l’agence doit obtenir un rendement final pour l’investisseur, y compris les commissions et les honoraires de notaire (à l’exclusion des frais de notaire). TVA), de l’ordre de 5% à 5,5% en fonction de la durée restante du bail et du gérant. Cela peut aller jusqu’à 6% pour un petit gestionnaire.

Les frais d’agence raisonnables doivent être compris entre 5 % et 8 % maximum. Au-delà, fuyez.

Des entreprises comme Ehpad Invest offre un audit gratuit et sans engagement pour connaître d’abord la valeur de votre propriété.

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